Hallitus
Pöytäkirja 14.03.2022/Pykälä 43

HAL 14.03.2022 § 44  

485/00.02.01/2022  

Valmistelija Hankejohtaja Tanja Witick, vs.toimialuejohtaja, sosiaalijohtaja Tarja Oikarinen-Nybacka

Lumikonkodin uusien tilojen vuokraamista ja siihen liittyvää isoa toiminnallista muutosta käsiteltiin kuntayhtymän hallituksen kokouksessa 14.2.2022/24 §. Tuolloin hallitus päätti palauttaa asian valmisteluun.

Asian valmistelua on jatkettu vammaispalvelujen ja kuntayhtymän teknisen johdon ja tilahallinnan edustajien kesken.

Taustaa
Kuntayhtymällä on Lumikonkorttelissa Kokkolan Koivuhaassa ympärivuorokautista asumispalvelua kehitysvammaisille tarjoava Lumikonkoti. Lumikonkodissa on kuusi vakituista asumispalvelupaikkaa ja tilapäishoitoa neljässä huoneessa. Aktiivisesti tilapäishoitoa käyttäviä  asiakkaita on 15. Tilat toiminnalle on vuokrattu Kokkolan Vuokra Asunnoilta. Vuoratut tilat ovat yhteensä 488,5 m2. Vuokrasopimus on voimassa 31.12.2032 saakka.

Nykytilanne ja muutoksen tarve
Vuosien varrella Lumikonkodin asiakkaiden toimintakyky on heikentynyt ja erityisesti tilapäishoidon asiakkaiden palvelutarpeet ovat moninaiset. Tiloissa on 27.9.2021 tehty pelastusviranomaisten määräämä poistumisturvallisuusselvitys. Tehdyn selvityksen pohjalta pelastusviranomainen on päättänyt, että tiloihin on asennettava automaattinen sammutuslaitteisto eli tilat on sprinkleröitävä. Pelastusviranomainen katsoo, etteivät tilat täytä nykyisessä käytössä pelastuslain vaatimuksia.

Lumikonkodin tilojen toimivuuden parantamiseksi on ollut suunnitelmissa tehdä tiloihin remonttia. Asiaan varattiin vuoden 2021 talousarvioon 170 000 euron määräraha. Asukashuoneet ovat Lumikonkodissa nykystandardeihin nähden pieniä eikä asiakkailla ole omaa wc-kylpyhuonetta käytössään. Tilat on aikoinaan saneerattu tavalliseen kerrostaloon eikä siellä ole voitu ottaa parhaalla mahdollisella tavalla huomioon toiminallisia vaatimuksia.

Toiminnan jatkamista nykyisissä tiloissa on selvitetty. Selvitystyön aikana on ilmennyt, ettei tiloihin voida tehdä sellaisia korjauksia, että tilat saataisiin toimiviksi ja nykyisiä laatustandardeja vastaaviksi. Suurin puute olisi edelleen omien kylpyhuoneiden puute ja osa huoneista jäisi pieniksi. Kuitenkin korjaustöitä olisi pakko tehdä viihtyisyyden ja toiminnallisuuden parantamiseksi. Näiden korjaustöiden hinnaksi on arvioitu 170 000 €. Sprinkeleröinnin laite- ja asennustyöt maksaisivat lisäksi 100 000-150 000 €.  Asiakkaiden asukasturvallisuuden takaamiseksi sprinkleröinti on pakko tässä tilanteessa tehdä. Pelastusviranomainen ei enää anna pitempiaikaista lupaa toiminnan jatkamiseen. Tällä hetkellä asukasturvallisuuden takaamiseksi Lumikonkodissa joudutaan käyttämään kahta yöhoitajaa lähes jatkuvasti.

Uudet tilat
Uusia vuokratiloja on etsitty syksystä alkaen ja mietitty myös toiminnallisten muutosten tarvetta ja uusien tilojen käyttöön ottamiseen liittyviä taloudellisia haasteita. Samalla on puntaroitu myös hyötyjä, joita uusista tiloista voitaisiin saada.

Selvitystyön tuloksena on saatu tarjous uusista tiloista Kokkolan Terästalo Oy:ltä. Uudet tilat sijaitsevat Kokkolassa, Terapiatalossa osoitteessa Sairaalakatu 2 D. Vuokrattavissa tiloissa on tilaa yhteensä 641 m2 kahdessa kerroksessa. Ensimmäiseen kerrokseen sijoittuvat 13 asiakashuonetta, toimistot, hoitotilat, keittiö/ruokailutila, aula/oleskelutila, pesutilat. Kellarikerrokseen saadaan henkilökunnan sosiaalitilat ja opetuskeittiö/harrastustila. Muuten tilat ovat hyväkuntoiset ja ne on varustettu automaattisella palosammutusjärjestelmällä (sprinkleröinti). Myös sijainti on hyvä lähellä palveluita ja harrastusmahdollisuuksia. Samassa pihapiirissä on myös Kårkullalta Hyvinvointialueelle siirtyvä asumispalveluyksikkö. Tämä edistäisi yhteistyötä yksiköiden kesken tulevaisuudessa.

Lumikonkodin nykyiset pitkäaikaiset asiakkaat muuttavat uusiin tilohin ja nykyisten asiakkaiden tilapäishoito jatkuu ko. tiloissa. Lisäksi ko. yksikössä on mahdollista lisätä tilapäishoitoa, kun paikkamäärä nousee remontin jälkeen 13 paikkaan. Yksikön nimeksi tulisi Kotipolku. Kotipolun on tarkoitus muuttua ajan myötä kokonaan tilapäishoito-, arviointi- ja asumisvalmennusyksiköksi, kun pitkäaikaista asumispalvelua tarvitsevat asiakkaat ajan kuluessa pääsevät muuttamaan Soiten omiin tai ostopalveluyksiköistä vapautuville ko. asiakkaille sopiviin asumisyksikköihin.

Vuokrasopimus solmitaan 10 vuodeksi, sisältäen viiden (5) vuoden option ja vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin.

Henkilöstökustannukset
Lumikonkortteli toimii tällä hetkellä yhtenä kokonaisuutena. Lumikonkodin lopettaessa ko. korttelissa toimintansa, joudutaan henkilöstötilanne tarkastelemaan uudelleen läpi ja jakamaan työvoimaresurssi niin, että uudessa tilanteessa molemmat yksiköt, Koivuhakaan jäävä Lumikonkortteli (Asuva+tukiasunnot) sekä Kotipolku pystyvät tuottamaan tarvittavat palvelut.

Lumikonkorttelin henkilöstöstä osa siirtyy työhön Kotipolulle ja heidän lisäkseen tarvitaan kaksi uutta ohjaajaa sekä pitää ottaa käyttöön Vammaispalvelujen säästötoimena täyttämättä ollut palveluesimiehen virka (yhteinen palveluesimies Kotipolku ja Lumikonkortteli). Näistä henkilöstölisäyksistä aiheutuu vuositasolla +150 000 euron lisäkustannukset. Osa tästä kustannuksesta on jo muodostunut, kun Lumikonkodissa on jouduttu käyttämään toista yöhoitajaa lähes koko ajan. Tämä kustannus on vuositasolla noin

70 000 euroa. Lisäksi viime vuonna tehdyssä mitoitusselvityksessä todettiin että Lumikonkotiin tulisi lisätä yhden ohjaajan työpanos. Mutta muutostilanteesta johtuen tätä ei talousarvioneuvotteluissa huomioitu.

Kotipolun tilojen remontointi ja pienhankintakustannukset

Kiinteistön omistajan kanssa on neuvoteltu tarvittavien muutostöiden tekemisestä ja niiden aikataulusta. Kotipolun suurimmat muutokset ovat toimistotilojen saneeraus asiakashuoneiksi (sisältää mm. wc-kylpytilojen rakentamisen näihin huoneisiin), keittö- ja oleskelutilojen muutokset, kylpyhuone-saunatilan remontointi, kellariin rakennettavan opetuskeittiön/harrastustilan rakentamisen. Vuokranantajan arvion mukaan remontti kestää noin neljä kuukautta. Näin ollen tilat olisivat asumispalvelujen käytössä viimeistään syksyyn mennessä. 
 

Kiinteistön omistajan kanssa on neuvoteltu remonttitarpeista, remontin kustannuksista ja toimintatavasta. Kiinteistön omistajalle sopii, että he tekevät tiloihin Soiten toiminnan edellyttämät muutostyöt. Kiinteistön omistaja on esittänyt, että remontti voitaisiin toteuttaa ns. open book-ratkaisulla. Tässä mallissa vuokranantaja teettää muutostyöt kiinteistössä yhdessä sovittujen suunnitelmien mukaisesti ja todentaa toteutuneet kulut Soitelle, joka vastaa kustannuksista. Muutostöiden laajuuden perusteella Kotipolun remontin kustannukset ovat kiinteistön omistajan antaman arvion mukaan 135 000-150 000 €. Lumikonkodin remonttiin on Soiten vuoden 2022 investointimäärärahoissa varattu 170 000 euron määräraha, mikä kattaisi remontin kustannukset. Kiinteistön omistaja on valmis toimimaan myös niin, että he hoitavat remontin yhteisten suunnitelmien mukaisesti ja Soite maksaa kustannukset vuokra-aikana takaisin. Soitelle on kokonaistaloudellisesti edullisempi malli hoitaa remontti edellä esitetyllä tavalla open book-mallilla.

Pienhankinnat pystytään kattamaan toimialueen varaamasta 15 000 euron määrärahasta. Muut Kotipolun kustannukset katetaan Lumikonkodille varatuista toimintamäärärahoista. 

Vuokrakustannukset ja Lumikonkodin vapautuvien tilojen kustannukset ja jatkokäyttö

Lumikonkodin vuokrakustannukset ovat 61 500 €/vuosi. Kotipolun uuden yksikön vuokrakustannukset ovat n. 114 00 €/vuosi.  Vuokratulot ovat arviolta noin 41 000 euroa (Lumikonkodissa 28 000 euroa). Vuokratulojen määrään vaikuttaa olennaisesti pitkäaikaisten asiakkaiden ja tilapäishoidon määrä yksikössä. Tilapäishoidossa olevilta ei peritä vuokraa lainkaan, vaan heiltä peritään asiakasmaksu tilapäisvuorokausittain.

Muutoksen jälkeen Vammaispalvelujen toimialueelle jää vastattavaksi myös Lumikonkodin tyhjäksi jäävien tilojen vuokra (61 500 €/vuosi). Lumikonkodin tiloille on löydettävä muuta käyttöä joko Soiten omista toiminnoista tai muiden toimijoiden tarpeista. Tätä asiaa selvitetään Soiten muiden toimintojen kanssa sekä mahdollisten muiden vuokralaisten kanssa. Toiminnasta riippuen tilat tarvitsevat toiminnnan luonteen mukaisen remontin ja tähän on syytä varautua. 

Kotipolun uuden yksikön toiminnalliset edut
Kotipolun asumisyksikkö parantaa olennaisesti Lumikonkodin asiakkaiden turvallisuutta, asumismukavuutta ja yksityisyyttä. Kaikki asiakkaat saavat käyttöönsä oman huoneen ja wc-kylpytilan. Myös hoidolliset tilat ovat toimivat sekä asiakkaille että työntekijöille. Asumisvalmennukselle ja asiakkaiden tilanteiden arvioinnille tulee uusia mahdollisuuksia toimivissa tiloissa. Yksikön sijainti tukee asiakkaiden itsenäistymisvalmiuksien kehittämistä ja mahdollistaa itsenäistä liikkumista harrastuksiin ja asiointiin.

Kotipolun yksikön kolme uutta tilapäishoidon paikkaa helpottavat Soiten alueen tilapäishoidon ja arviointijaksojen järjestämistä. Erityisesti omaishoitajien vapaiden järjestäminen on koko ajan haasteellista eikä paikkoja ole tarpeeksi.

Nämä toiminnalliset edut sekä pelastusviranomaisen määräys puoltavat taloudellisesti melko raskaan muutoksen toteuttamista. Lumikonkodin tyhjiin tiloihin sijoittuvan toiminnan myötä, erityisesti jos voidaan luopua muista tiloista, taloudellinen painolasti vähenee huomattavasti. Tarvetta uusille tiloille ilmenee Soiten toiminnassa usein monista eri syistä.     

Toimitusjohtajan esitys Hallitus päättää
1. lakkauttaa Lumikonkodin toiminnan sen nykyisissä tiloissa kun toimintaa varten tarvittavat tilat on saatu käyttöön uudessa toimipisteessä
2. hyväksyä Kotipolku yksikön toiminnan aloittamisen arviolta elo-syyskuun aikana 2022
3. hyväksyä Kotipolku yksikön perustamiskustannukset ja remonttikustannukset open book menettelyä käyttäen sekä toimintakustannukset vuodelle 2022
4. perustaa toimintaa varten kaksi (2) ohjaajan tointa sekä mahdollistaa palveluesimiehen viran täyttämisen
5. hyödyntää Lumikonkodin vapautuvat tilat siirtämällä sinne muuta tiloihin soveltuvaa Soiten toimintaa ja tekemään muutoksen edellyttämät välttämättömät muutostyöt.

Päätös Esitys hyväksyttiin yksimielisesti.

 Merk.tied. Jäsen Hanna-Lea Ahlskog oli poissa klo 12.37 - 12.43.

 Jäsen Tina Lindskog poistui kokouksesta klo 12.46.

 Johtajaylilääkäri Pirjo Dabnell poistui kokouksesta klo 12.58.