Hallitus
Pöytäkirja 31.05.2021/Pykälä 150

Hallitus § 167 Valmistelu: toimialuejohtaja Maija Juola ja Tanja Witick, isännöitsijä Hen­ri Wennström, toimitusjohtaja Minna Korkiakoski-Västi, hal­lin­to­la­ki­mies Vilma Kiilunen

Tulevina vuosina sekä Hoidolla ja hoivalla että Vammaispalveluilla on tarve lisätä asumispalveluja niin Kokkolassa kuin muissakin Soite alu­een kunnissa.

Vanhusten asumispalvelutarpeet kasvavat vuoteen 2040 saakka Soi­ten alueen kunnissa. Tarvetta on tehostetun palveluasumisen yk­si­köil­le ja esteettömille senioriasumisen yksiköille.

Senioriasuminen on vanhusten vuokra-asumista, johon yhdistetään van­huk­sen tar­vit­se­mat ja itsenäistä asumiset tukevat palvelut. Se­nio­ri­asu­mi­sen yk­si­köi­den tulee sijaita ns. ruutukaava-alueella pal­ve­lui­den välittömässä lä­hei­syy­des­sä. Soiten kotihoito järjestää asuk­kail­le tarvittavat palvelut. Senioriasumisessa asukkaat hyötyvät yh­tei­söl­li­syy­den hyödyistä ja yhteisön tuomasta turvallisuuden ko­ke­muk­ses­ta. Asumismalli tukee asiakkaan omatoimisuutta ja it­se­näi­syyt­tä mahdollisuuksia mahdollisimman pitkään. Soiten strateginen lin­jaus on kehittää ja lisätä senioriasumista alueella.  

Tehostetussa palveluasumisessa asiakkaat valitaan ym­pä­ri­vuo­ro­kaut­si­en hoitotarpeen perusteella palvelun piiriin. Asiakas on vuok­ra­suh­tees­sa ja hän saa ympärivuorokautisen hoidon ja palvelun. 

Tuotettaessa asumispalveluja Soiten omana toimintana, voi asu­mis­pal­ve­lui­hin tarvittavan kiinteistön rakentaa Soite kuntayhtymän tai omis­ta­man­sa kiinteistöyhtiön toimesta, sijaintikunta tai tilat voidaan vuok­ra­ta.

2019 vuoden aikana vammaispalvelut on valmistellut Kokkolan yk­si­kön rakentamista yhdessä Kokkolan vuokra-asuntojen kanssa, ns. Tank­ka­ri 2 tontille. Vammaispalveluissa on neuvotteluja käyty Kaus­ti­sen kunnan alueella. Soiten omistajaohjauksen neu­vot­te­lu­kun­nas­sa 13.1.2020 on kuitenkin todettu että " Kokkolan kaupunki ja Kaus­ti­sen kunta eivät ole ha­luk­kai­ta rakentamaan sotepalvelujen (asu­mis­pal­ve­lut) käyttöön kiin­teis­tö­jä. Ensisijaisena ratkaisuna esitetään haet­ta­vak­si ulkopuolinen yk­si­tyi­nen rakentajataho."

Soitessa ja sen omistamassa Kiinteistöyhtiö H-seitsikossa on ai­em­min linjattu, että se toteuttaa rakennushankkeita vain ns Sai­raa­lan­mäel­le osaksi sairaalakokonaisuutta. Sosiaalihuollon asu­mis­pal­ve­lui­ta ei ole tarkoituksenmukaista sijoittaa laitosmaiseen ympäristöön.

Soi­ten Perussopimuksessa on kirjaus (2§): "Kuntayhtymä tuottaa pal­ve­lut ensisijassa itse omistamissaan tai hallitsemansa kiin­teis­tö­yh­tiön kautta omisteuissa toimitiloissa tai vuokraamalla tilat sekä nii­hin liittyvät kiinteät koneet ja laitteet pääsäänöisesti jäsenkunnilta."

Mikäli asumispalveluiden palvelutuotannolle ei rakenneta tiloja Soi­ten omana tai jäsenkuntien toimintana, jää ainoaksi vaihtoehdoksi vuok­ra­ta sopivat tilat ulkopuoliselta kiinteistön omistajalta. Soitessa tu­lee­kin linjata tilojen vuokrauksen periaatteet siitä, miten vuok­ra­kiin­teis­töt asumispalveluiden toimintaan hankitaan.

Hankintalain 9 §:n 1 momentin 1-kohdan mukaisesti hankintalakia ei so­vel­le­ta olemassa olevien rakennusten vuokraukseen. Näin han­kin­ta­la­kia ei sovelleta esim välivuokraukseen liittyvään tilojen vuok­raa­mi­seen. Tulkinta on, että tilat voidaan vuokrata ilman kil­pai­lu­tus­ta, jos vuokrauskohde on rakennuttajan rakentama kiinteistö itse osoit­ta­mal­leen ja hankkimalleen tontille. Mikäli Soite tulevana vuok­raa­ja­na ja palveluntuottajana osoittaa ja määrittelee kohteelle tontin, tu­lee vuokraus kilpailuttaa.

Vammaispalveluiden sekä Hoidon ja hoivan  asu­mis­pal­ve­lu­rat­kai­suis­sa kiinteistön omistaja voi hyödyntää myös  ARAn ra­hoi­tus­tu­kea. ARAn tuella rahoitettavissa kohteissa palvelun piirissä olevien asuk­kai­den maltillista vuokratasoa voidaan varmistaa.  

Edellä todettu kilpailuttamisvelvollisuutta koskeva tulkinta koskee myös ARA-säännöksiä. Toimittaessa ARA-rahoitettavien kohteiden ja kiinteistöomistajien kans­sa, tulee aina huomioida koko val­mis­te­lu­pro­ses­sin ajan ARA-ra­hoi­tuk­sen erityisehdot. Ohjeistuksessa to­de­taan mm: "ARA-asuntotuotannon yleisenä hyväksyttävänä pe­rus­tee­na kil­pai­lu­menenet­te­lyn käytöstä poikkeamiseen rakentamisessa ja pe­rus­pa­ran­ta­mi­ses­sa on tilanne, jossa hanke toteutetuu urakoitsijan it­se yk­si­tyi­sil­tä markkinoilta hankkimalleen maalle tai kiinteistölle. Muis­sa ta­pauk­sis­sa kilpailuttamis- vaatimusta tulkitaan ahtaasti ja tuen ha­ki­jan pitää vapaamuotoisella kirjallisella hakemuksella pyytä ARAl­ta lu­paa poiketa kilpailumenettelystä esittämillään selvityksillä ja pe­rus­te­luil­la. ARA antaa poikkeamislupa-asiasta erillisen pää­tök­sen."

Palveluiden järjestämisen näkökulmasta vaihtoehtona on tuottaa pal­ve­lut asukkaiden itsensä suoraan vuokraamiin vuokrakoteihin, jois­sa asukkaan vuokranantajana toimii kiinteistön omistaja. Soite vuok­raa omaa palvelutuotantoa varten kiinteistöstä tarvitsevamansa yh­tei­set toimitilat. Toinen vaihtoehto on välivuokraus, jossa asuk­kaan vuokranantajana toimii Soite, joka on vuokrannut tilat (toi­min­nal­li­nen tilakokonaisuus) kiinteistön omistajalta.

Välivuokrausmallin avulla voidaan vaikuttaa asukkaiden vuok­ra­ta­soon. Osaltaan tätä tukee alv-lainsäädännön mahdollistama etu (pää­oma­kus­tan­nuk­siin saatavalla alv-huojennuksella asu­kas­koh­tai­nen vuok­ra­ta­so alenee). Välivuokrauksella tarkoitetaan menettelyä, jos­sa kuntayhtymä Soite vuok­raa tilojen omistajalta (kiinteistöyhtiö /yk­si­tyi­nen toimija) asumispalveluiden käyttöön. Vuok­ra­so­pi­mus ti­lois­ta tehdään ar­von­li­sä­ve­rol­li­se­na (kiinteistön omistaja voi vä­hen­tää vuok­ras­ta ra­ken­nus­kus­tan­nuk­siin sisältyvän alv, mikä pie­nen­tää vas­taa­vas­ti kiinteistön vuok­raa). Kuntayhtymä Soite vuokraa edel­leen asunnot valitsemilleen asuk­kail­le (alv 0%). Kunta saa mak­sa­man­sa ALV:n (24 %) takaisin pa­lau­tuk­se­na arvonlisäverolain 37 ja 38 §:ien perusteella.  Vuok­ran­an­ta­ja (kiinteistön omistaja) hakeutuu kiin­teis­tön osalta ar­von­li­sä­vel­vol­li­sek­si ja vuokraa kiinteistön kunnan ar­von­li­sä­ve­ro­vel­vol­li­sel­la vuok­ral­la asumispalvelukäyttöön. Näin ol­len asumispalveluyksikön rakentamiskustannuksiin si­säl­ty­vä ar­von­li­sä­ve­ro voidaan hakea palautuksena ar­von­li­sä­ve­ro­lain 130 §:n 1 mo­men­tin mukaisesti ja alv palautus kohdistuu täy­si­määräisesti asuk­kail­ta perittävään vuokratasoon sitä alentaen. ALV-pa­lau­tuk­ses­ta saa­ta­va hyöty tulee kokonaisuudessaan asukkaan hyödyksi eikä vuok­ran­an­ta­jal­le.

Toimitusjohtajan esitys:

1. Hallitus keskustelee palveluasumisen ja senioriasumisen asun­to­vuok­rauk­sen periaatteista Soitessa

2. Hallitus linjaa seuraavaa:

- Asumispalvelukohteet Soiten omaan palvelutuotantoon vuokrataan en­si­si­jas­sa jäsenkunnalta tai ulkopuoliselta vuokranantajalta

- Asumispalvelukohteissa käytetään ensisijassa vä­li­vuok­raus­me­net­te­lyä silloin, kun välivuokrauksella voidaan hyödyntää ra­ken­ta­mis­kus­tan­nus­ten alv-vaikutus ja alentaa asukkaiden vuokratasoa. Vä­li­vuok­rauk­sen laajuudessa noudatetaan varovaisuusperiaatetta ja var­mis­te­taan, että kohde välivuokrataan vain tarvetta vastaavassa laa­juu­des­sa.

- Asumispalvelukohteet Soiten hankkimissa ostopalveluissa vuok­ra­taan Soiten välivuokrauksella kun kyseessä on toiminnallinen kiin­teis­tö­kokonaisuus

- Uusissa asumispalveluiden kiinteistötarvetilanteissa noudatetaan avoimuus- ja julkisuusperiaatetta

Päätös:

Esitys hyväksyttiin yksimielisesti.

HAL 31.05.2021 § 150  

391/00.02.01/2021  

Valmistelija Talousjohtaja, hoidon ja hoivan toimialuejohtaja sekä vammaispalveluiden toimialuejohtaja

Soiten järjestämien asumispalveluiden vuokrakiinteistöjen hankintamalli  on käsitelty hallituksessa § 167 14.9.2020.

Päätös vammaispalveluiden uudesta yksiköstä on tehty toimialueiden toiminta- ja taloussunnitelmassa 2020-2022 valtuuston kokouksessa 9.12.2019 § 28. Päätös hoidon ja hoivan uusista yksiköstä on tehty toimialueiden toiminta- ja taloussunnitelmassa 2021-2023 valtuuston kokouksessa 30.11.2020 § 38.

Välivuokrauksella tarkoitetaan menettelyä, jossa kuntayhtymä vuokraa tilojen omistajalta (kiinteistöyhtiö /yksityinen toimija) palveluasumiseen tarkoitetut tilat sosiaalisen asumisen käyttöön. Vuokrasopimus tehdään arvonlisäverollisena (kiinteistön omistaja voi tällöin vähentää vuokrasta rakennuskustannuksiin sisältyvät ALV:t, mikä pienentää vastaavasti kiinteistön vuokraa). Kuntayhtymä vuokraa edelleen asunnot valitsemilleen asukkaille ilman ALV:a. Kuntayhtymä saa maksamansa ALV:n (24 %) takaisin palautuksena ALV-lain 37 ja 38 §:ien perusteella. 

Vuokranantaja (kiinteistön omistaja) hakeutuu kiinteistön osalta arvonlisävelvolliseksi ja vuokraa kiinteistön kuntayhtymälle arvonlisäverovelvollisella vuokralla sosiaalihuoltolain perusteella olevaan palveluasumiseen. Näin ollen asumispalveluyksikön rakentamiskustannuksiin sisältyvä arvonlisävero voidaan hakea palautuksena arvonlisäverolain 130 §:n 1 momentin mukaisesti ja alv palautus kohdistuu täysimääräisesti asukkailta perittävään vuokratasoon sitä alentaen. ALV-palautuksesta saatava hyöty tulee kokonaisuudessaan asukkaan hyödyksi eikä vuokranantajalle.

Välivuokrausjärjestelyä hyödyntäen asukkaiden vuokratasoa saadaan alennettua koko talon elinkaaren ajaksi. Asukaskohtaisen vuokran tulee asettua KELA:n eläkkeensaajien enimmäisasumismenojen puitteisiin. Valtioneuvosto vahvistaa vuosittain asumismenojen enimmäismäärät. Tämä tarkoittaa, että asumismenoiksi hyväksytään todelliset asumismenot, mutta enintään enimmäismäärään saakka.

Johtoryhmän nimeämä työryhmä on talven aikana valmistellut vuokrakiinteistöjen hankintamallin käyttöönottoa ja suorittanut välittömien tarpeiden pohjalta markkinakartoituksen. Soite on markkinakartoituksella toukokuussa 2021 hakenut investoijaa (joka on samalla vuokranantaja) joka vuokraa tilat Soitelle. Rakennuttajan tulee olla ARA:n nimeämä yleishyödyllinen yhteisö ja kohteiden vuokrauksen tulee täyttää ARA:n asettamat edellytykset. Rakennuttajalla tulee olla referenssejä vastaavien kohteiden toteutuksesta. Markkinakartoituksessa saatiin kolme vastausta, joista kahta mahdollista yhteistyökumppania on kuultu.

Toimialueet ovat arvioineet saadut vastaukset ja tehneet esityksen Soite johtoryhmälle yhteistyökumppaneista, jotka vuokraa Soitelle tilat. Esitys sisälsi päätöksentekoprosessin, valintakriteerit ja Soiten kohdekohtaisen suunnitteluryhmän nimeämisen sekä alustavan aikataulun.

Hallitukselle esitetään, että valitaan Kaustiselle kumppaniksi MVH ja Kokkolaan Lakea. Valinnan perusteet esitellään tarkemmin kokouksessa.

Oheisaineisto: Kaustisen ja Kokkolan välivuokrauskohteet

Toimitusjohtajan esitys Hallitus päättää

1. merkitä tiedoksi kokouksessa annetun tilannekatsauksen sekä

2. valita Kaustiselle kumppaniksi MVH ja Kokkolaan Lakea.


Toimitusjohtajan muutettu esitys kokouksessa:

Hallitus päättää

1. merkitä tiedoksi kokouksessa annetun tilannekatsauksen sekä

2. valita Kaustiselle kumppaniksi MVH ja Kokkolaan Lakea. Arvonlisäveroa koskeva asia varmistetaan Verohallinnolta ennen sopimusten allekirjoittamista ja tuodaan hallitukselle tiedoksi.

Päätös Hallitus päätti merkitä tiedoksi kokouksessa annetun tilannekatsauksen sekä valitsee Kaustiselle kumppaniksi MVH:n ja Kokkolaan Lakean. Arvonlisäveroa koskeva asia varmistetaan Verohallinnolta ennen sopimuksen allekirjoittamista ja tuodaan hallitukselle tiedoksi.

Merk. talousjohtaja sekä hoidon ja hoivan toimialuejohtaja esittelivät asiaa kokouksessa.